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《法制日報·社區版》3月29日10版對福利集資房生意效力問題進行了報道，經由過程相關案件可以看出，福利房上市生意并不違反國家的強制規定，依法簽訂的房屋生意條約同樣受到司法保護。然而，假如買賣營業工具是一處違建，條約效力若何?又當若何處置?

2013年3月，李某與唐氏父女二人簽訂《房屋生意協議》，約定唐氏父女志愿以12萬元的價格將一套2003年自建的頂層房屋出售給李某；唐氏父女必須將水電氣光纖零丁過戶在李某名下，用度由李某承擔。協議簽訂后，李某向唐氏父女全額支付了購房款。

然而，因為該房沒有解決房屋產權證書和批建手續，以是水電入戶問題無法辦理，導致李某無法正常棲身。多次協商未果后，李某將唐氏父女起訴至法院，哀求訊斷雙方簽訂的《房屋生意協議》無效，并要求唐氏父女返還其購房款及資金占用利息。對此，唐氏父女庭審時辯稱，簽協議時，李某明知沒有產權證書還要購買，是以條約有效。

一審法院審理后覺得，因為雙方均未出示訴爭房屋的權屬證書，且唐某承認該房屋系自建，未按城鄉籌劃法相關規定申請解決扶植工程籌劃許可證，違反司法、行政律例的強制性規定。根據條約律例定，違反司法、行政律例強制性規定簽訂的條約應為無效條約農村二層別墅圖紙。據此，法院認定雙方簽訂的《房屋生意協議》自始無效，判令唐氏父女返還李某購房款12萬元及資金占用利息。

唐氏父女不服一審訊斷，提起上訴稱，李某覺得他們的房屋沒有產權證，無權懲罰，是以條約無效，這種說法站不住腳，由于按照最高人夷易近法院《關于審理生意條約膠葛案件適用司法問題的解釋》第三條之規定，當事人一方以出賣人對標的物沒有所有權和懲罰權為由主張條約無效的，法院不予支持。

重慶市第三中級人夷易近法院終審后，認定條約無效，駁回上訴，保持原判。

■以案釋法

未審批自建房生意不受保護

法院二審覺得，最高人夷易近法院的該規定是對“無權懲罰”這一司法問題進行的解釋，條件是標的物屬國家容許自由流暢的物品。而本案訴爭房屋已違反城鄉籌劃律例定，不能作為生意條約中的標的物，故本案不能適用上述執法解釋。

法官表示，違法違章自建的房屋與福利房、集資房、自建房不合，這種生意行徑不受司法保護，公夷易近該當審慎購買自建房。假如確鑿必要購買自建房屋的，應查詢該房是否已依法解決了扶植工程籌劃許可證等相關司法文件，是否具有房屋產權證，從而確保該自建房是司法容許可以生意的。二層小別墅設計平面圖

此外，現實中也存在違法違章的自建房屋在生意時無產權證，但之后實行相關審批手續終極取得產權證的情形。法官提醒，若公夷易近購買此類自建房，建議在生意條約中就自建房屋產權證取得后產權的歸屬問題進行約定，以防止取得產權后雙方再次發生爭議。

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